專傢稱京滬人口密度不高 住宅容積率應提高1倍
【樂居獨傢：世界第一高樓登天之路疑霧重重】
百城房價連續漲瞭14個月，而在影響房價上漲的因素中，地價的上漲首當其沖。近日，有媒體報道稱，中國房地產協會副會長朱中一透露，中國房地產協會已經向中央提交報告，建議把土地供應與住房供應規劃掛鉤，把穩定房價的目標和地價銜接。
然而，朱中一在接受中國青年報記者采訪時表示，他們並沒有向中央提交相關報告。但他承認發表過"把土地供應與住房供應規劃掛鉤"觀點的文章。他認為，目前土地市場出現分化。這種分化表明，土地供應規劃與住房供應規劃出現失衡，一二線城市土地供應規模有限但人口增長急劇，三四線城市土地城鎮化快於人口城鎮化。
"地王"與"鬼城"並存，正成為房地產市場分化的突出表現。一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線城市，"地王"頻現，住宅供應依然不足。一方面，鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市，出現瞭大量超過本地消化能力的住宅項目，也被稱為"鬼城"現象。這些問題的背後是當地經濟發展與房地產業發展間的失衡，是土地供應與住宅供應間的失衡。
土地供應與住宅供應脫鉤
8月1日發佈的數據顯示，7月，其統計的100個城市房價環比6月上漲0.87%，這已經是自2012年6月以來的第14個月上漲。北京、上海等一二線城市，樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。
樓市冷熱不均，背後是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例，2011年年末，該市城鎮人口為141.27萬人，但當年房地產開工面積達1009.4萬平方米。同樣是在2011年，北京市戶籍人口1277.9萬人，而房地產開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來，2011年，隻有北京11%人口的鄂爾多斯，房地產開工面積卻接近北京市的2/3。
顯然，商品房供給量的大幅增加離不開土地供應的支撐。而通常三四線城市的地價要遠低於一二線城市的地價。
偉業我愛我傢副總經理胡景暉告訴記者，城市發展的正常邏輯是，產業創造就業機會，就業產生需求，需求聚集人口，人口聚集推動房地產開發。在一二線城市，這個邏輯是正常的，但在一些三四線城市，這樣的邏輯被顛倒瞭，變成房地產當先鋒，自然也就會出現住宅庫存高居不下的局面。
在中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強看來，房地產市場分化的局面短時期內很難改變，一些城市的發展觀念盲目超前，造成的住宅庫存需要大量時間才能消化。
但更重要的是，如何將土地供應與住宅供應之間的關系理順。
"這是一個被忽視瞭多年的大問題。"陳國強說，國土資源部每年公佈的新增土地供應量，數字都不小，但這中間有多少是用在瞭住宅上？
按照陳國強的統計，從全國看，這個比例僅為20%～30%。也就是說，每年新增的土地中，工業用地、商業服務用地等非住宅用地占據瞭大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發達國傢，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。
北京今年的國有建設用地規劃共有5650公頃，其中住宅用地1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。算下來，住宅用地僅占總供地規模的29%。
上海今年的供地計劃隻列出瞭住房用地供應總量，為1000公頃，這個數字低於2005年以來房貸屏東恆春房貸7年間土地平均年度實際供應量。
再來看南京，該市今年計劃土地供應總量4000公頃，其中市區計劃土地供應總量3500公頃。而在市區的3500公頃中，保障性住房用地350公頃，商品住房400公頃。住宅用地僅占供地規模的21%。
廣州市今年計劃土地供應總量約為2064公頃，其中商品房用地約450公頃，保障房用地約145公頃，住宅用地約占總供地規模的29%。
深圳市2013年計劃供應建設用地1710公頃，其中，居住用地165公頃，居住用地僅占總供地規模的9.6%。
民間信貸金主風險任何問題免費諮詢 在杭州，今年的住宅用地規劃量僅占總供地規劃的12.28%。不過，在石傢莊，這個比例為30%。在濟南，這個比例達33.1%。
理論上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以調低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就應該調高，但現實中看不到這樣根據實際需求進行的調整。
"表面看起來，各地土地供應計劃都在增加，但具體到住宅用地上，比例顯然較低，這樣一來，市場預期怎麼會不看漲？"陳國強說，在土地供應上，如何切分很重要。相關部門是否計算過，要控制房價需要供應多少住宅用地？很多城市的土地使用都熱衷於建政府辦公樓、建設廣場，到底應該有多少來匹配居住需求？
中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點。在她看來，由於土地、住宅建設分歸兩個不同的部門，造成瞭土地供應規劃與住房供應規劃之間的脫鉤。
"土地管理部門批地，靠的僅僅是各地報上來的數字，他們是否研究過各地的住房存量規模、實際需求、未來趨勢？"汪利娜說，正是由於這樣的批地、供地方式，助長瞭地方政府的土地財政，也讓開發商到處囤地。
在汪利娜看來，政府部門總是不能給出透明的信息，比如一個城市的存量房數量、在售項目規模、分佈狀況、結構特點等信息，公眾總是無法輕易看到。在市場出現瞭大幅波動的情況下，政府部門才會公佈其中的一部分信息。而一些國傢，每年都會公佈住宅增長計劃，告訴大傢這一年要建設多少住宅，解決多少人的住房需求，大傢看瞭心裡就會有底。
而在我國，住宅用地在總體用地供應中占比本就不高，再加上相關信息的不透明，使得市場的預期總是看漲。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/08293407158.shtml
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