京明年11新項目將入市 商業市場進一步去中心化
??2015年11個新增項目預計將入市，預計整體租金漲幅將進一步收窄。2014年四季度新入市項目均來自非核心區域，致使本地商業市場進一步呈現去中心化趨勢。縱觀全年零售市場，購物中心逐漸主導零售實體市場，傳統百貨業生存艱難備受挑戰。
??2015年預計11個新項目入市 租金漲幅將下降
??2014年，除王府井、西單、三裡屯等核心商業區租金依然堅挺外，由於外圍和新入市項目租金普遍偏低，致使北京零售市場總體租金水平不高。根據第一太平戴維斯數據表明，2015年11個新增項目預計將入市，新項目的空置面積預計將給明年全市整體出租率帶來下行壓力，預計整體租金漲幅將進一步收窄。
??雖然大量新項目入市，但由於多數項目由具有運營經驗且零售商資源豐富的業主運營，從而取得較高預租率，全市中高端購物中心的出租率環比僅下降0.4個百分點至95.1%，同比上升1.3個百分點。西單、三裡屯、王府井仍為租金最貴的商圈，平均首層租金為1500-2500每平方米每月。
??在第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部高級經理董月看來，盡管多數新項目取得較高出租率，但部分位於非核心區域的業主依然要在租金上予以妥協並輔之以其他激勵措施來吸引合適的租戶，致使全市租金增長乏力。第四季度，北京中高端購物中心首層平均租金環比僅增長0.6%，至902.6元每平方米每月，同比上漲2%，系2010年以來的最低漲幅。
??商業市場進一步呈去中心化趨勢
??2014年第四季度入市的5個新購物中心——通州萬達廣場、薈聚-西紅門購物中心、鴻坤廣場購物中心、龍湖?長楹天街與房山綠地繽紛城，均來自非核心區域，共為市場帶來78萬平方米新增面積。新入市項目均來自非核心區域，致使本地商業市場進一步呈現去中心化趨勢。
??據RET睿意德統計，2014年集中商業供應達125萬平方米，新增商業用房供應就主要集中在大興、朝陽、昌平、豐臺、通州等區域；從成交來看，昌平、朝陽、海淀、大興等區域是成交相對活躍的區域，其中，昌平區以21.19萬平方米取代朝陽區居首，房山、昌平、門頭溝、順義、密雲等區成交增幅顯著。熱銷商業用房樓盤全部位於郊區，其中有8個在近郊。2015年預計有14個集中商業開業，新增供應量將達130萬平方米，主要集中在豐臺、朝陽、通州三區，總體開業體量相當於7個西單大悅城。
??2014年第四季度入市的2個項目信貸台中大雅信貸—京通羅斯福廣場和萬達廣場的體量幾乎是之前通州集中商業存量的一倍，通州區域商業物業成交全市占比居所有行政區首位。緊隨通州之後的是大興，龍湖時代天街等一批高端商業項目的入市使得大興區商業存量激增，成交占比達到14%。
??購物中心主導北京零售實體市場
??購物中心逐漸主導零售實體市場，新增百貨商場日益稀少且現有項目經營狀況備受挑戰。第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部高級經理董月表示，截至2014年底，北京中高端商業總存量達到約1,000萬平方米，其中購物中心占66%。
??有業內專傢分析，隨著經濟發展進入新常態，預計今年CPI漲幅將維持在2%左右，最高不超過3%，而新一年CPI漲幅目標也將有所下調。但從國內城市發展和消費水平來看，北京以其巨大的商業吸納量及零售總額的基礎，依然成為零售商初次進入中國的首選城市。
??在移動互聯的大數據時代，購物中心日趨多元化將不僅僅承載零售功能，更強調業態和服務的豐富度、深度和體驗性。北京的購物中心將慢慢融入到目標消費群的生活，成為生活場台東縣機車汽車貸款所，滿足人們社交、聚會、教育乃至鑒賞等多維度的復合需求。
??北京和美商業地產運營機構總裁穆健瑋表示，情景化體驗業態、兒童類業態、休閑化業態、智能化業態，出現混搭，購物中心體驗立體化、移動化、社交化是大趨勢，技術含量投入是購物中心吸引顧客的焦點。
??亞太商業不動產學院院長朱凌波預測，2015年體驗式會出現這些變化：一是購物、自然、網絡虛擬生活三位一體結合；二是跨界。很多業態品牌都是單一的運營模式，這一模式將會出現跨界合作，如咖啡店與書店、自行車的結合，還有主題體驗，如高爾夫主題、懷舊主題咖啡廳的出現。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/14585964284821365899837.shtml
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