單幹王萬達為何突然抱金主大腿
??1月14日下午，萬達商業公告，將與光大安石、嘉實資本、快錢成立合作投資消費平臺。在2015—2016年擬投資240億建20座萬達廣場。萬達負責選址、建設、冠名、招商、運營和管理，日後與各投資者按比例分享租金收益。
??一向“單幹”的萬達為何改瞭口味？僅僅在萬達商業地產上市兩個月前，樂居記者曾向萬達一副總裁詢問，萬達為何很少在項目中引入合作夥伴。
??“合作開發都是為瞭降低負債率。大多是因為缺錢、缺產業鏈、缺土地、缺政府關系等，萬達沒有這種煩惱。如果項目內部的投資資本回報率可以覆蓋成本，何必給別人分一杯羹？”上述高管說。
??言猶在耳，此次合作耐人尋味。萬達聲稱，這是企業朝輕資產運營邁出的新一步。這並非全部理由。合作關乎多方利益，萬達與各大金主各有所圖。
??一、交易本質是一次大手筆“合作型融資”，可提高現金周轉率，減少汽車貸款貸款諮詢信貸年息財務壓力。效仿萬科商業變現路徑，志在為電商謀利。
??此番合作，萬達引入的投資方中，光大安石、嘉實資本以資金運維為主業，已被萬達收編的快錢或僅充當支付工具。運營萬達廣場資金占壓較大，天底下沒有不缺錢的房企，萬達獲得一個合作方大資金池，是冬天裡的一把火。
??萬達商業意圖從以售養租的模式中變得更輕。此前，銷售住宅與部分商業的現金流為萬達自持性商業物業提供血液。但根據可見的最新數據顯示，2014年上半年，萬達商業的現金流凈額為-89.5億，同比下降94.4%。“萬達銷售型業務現在提供不瞭太多錢去蓋購物中心。”一位商業地產業內人士說。
??盡管去年萬達租金收益占總業績比例上升到約20%，但銷售業績仍占大多數，且需用來償還目前700餘億債務。這導致萬達在有限現金回流外，隻有不斷增加新債務融資，才能供養新的購物中心。
??這讓萬達對資金的饑餓感越來越大。2014年上半年，萬達融資活動現金流量凈額高達351.35億元，年底上市籌資更接近40億美元。
??此番合作，萬達與投資方共出資240億建20座萬達廣場，等於每個萬達廣場耗費12億。據瞭解，萬達將在合作平臺中所占股權較小。這意味著，萬達借“合作性融資”春風，預備用較少的資金撬動20座萬達廣場，自身風險也隨之降低。
??“萬達的酒店不太掙錢，新購物中心租金需要5—6年才回本。”一位商業地產業內人士說。“因此現在必須依靠外力，與投資方合作萬達廣場，降低財務壓力，提高市場占有率。”香港投行分析人黃立沖說。
??據樂居記者瞭解，此番合作將隻限於萬達廣場商業部分。“萬達把住宅利潤吃走瞭，將商業這塊丟出來，等於變相把部分商業賣掉。獲得品牌收益，還能提高萬達總體利潤和現金周轉率。”北京漢博商業管理股份有限公司董事長朱友軍說。
??醉翁之意不在酒。除瞭占投資方的資金便宜，增加現金流，萬達此舉還意在拓展電商公司，在轉型路上繼續奮進。
??“萬達做瞭109個萬達廣場，租金收益隻占近20%。因此，這次股權比例稀釋，租金收益分流，對它來說沒有太大影響。用少量資金管控購物中心後，萬達的目的是深化轉型，把客流等會員大數據植入線上，導進電商公司，從電商方面獲取收益。”朱友軍說。
??據樂居記者瞭解，這一合作方式萬科早有先例。2014年8月，萬科與美國投資集團凱雷聯手，成立資產平臺公司收購萬科原有商業物業。萬科借此將商業物業變現，增加銷售收入。這或成為萬達此番合作的更深一步動作。
??二、光大安石、嘉實資本不缺利益退出管道。但一個“合作版”的萬達廣場或限制萬達系關聯交易。
??萬達此番合作伸手姿態明顯，光大安石、嘉實資本、快錢何以買賬？其中，快錢已歸萬達麾下，合作阻力較小。光大安石與嘉實資本又打何算盤？
??“萬達當下依然是重資產模式，租金回報率低的商業物業無法變成輕資產，因為沒有人會買單。投資方也要評估風險。”黃立沖說。
??這次合作，光大安石、嘉實資本、快錢要與萬達共建20座萬達廣場。合作的可能是新項目，亦可能是接盤萬達未建的廣場。
??“這幾年萬達購物中心租金在增長，這些投資方掙的是未來萬達廣場增值的錢。”朱友軍說。
??截至2014年6月30日，萬達購物中心的平均租金為75元/平方米/月。這一租金水平處於一個連續三年上漲的通道內。目前，萬達商業滿租率保持在97.8%的高位，租金收繳率也高達99%。
??樂居記者梳理109傢萬達廣場整體租賃情況，其中有8個萬達廣場於2009年開業，15傢在2010年開業，16傢在2011年開業，18傢於2012年開業，24傢在2014年開業。根據萬達廣場平均3—5年租期計算，2015與2016年，萬達廣場將進入大范圍換租期。大量高租金水平商戶有望替換低租金商戶，續租商戶租金也將在之前的低基準上提高，這將推動萬達廣場整體租金上漲。
??這樣一個租期結構對光大安石、嘉實資本是一個升值定心丸。以一個項目12億的投入估算，萬達廣場多在12萬平米左右，每平米投入約在8000元至1萬元間，投資方等於以成本價收購萬達廣場。
??投資方吃的就是財務飯，不缺資金運作利益退出管道。以5年為例，5年後，萬達廣哪家銀行個人信貸利率最低信貸年息場租金上漲可觀，光大安石、嘉實資本可轉手變現，可通過REITs直接發股權，回報收益或高達20%。
??據樂居記者瞭解，此前，光大安石曾控股重慶一傢購物中心大融城，投資時耗9億，數年後便以17億出手，回報可觀。
??但這些“合作版”萬達廣場未來是何模樣？受訪人士多認為因操盤者仍是萬達，未來20個新項目與此前差別不大。但投資方有價格與風險考量，此前萬達關聯交易中，萬達廣場壓低兄弟單位租金的現象可能將不復存在。
??目前萬達有18.4%的收入來自於關聯交易。“像萬達影院在萬達廣場的租金會比同行低15%—20%，合作後，這些會受到投資方限制，租金價格隻會更高。”黃立沖說。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/16105961766219765039769.shtml
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